Градостроительный план земельного участка

Редакция статьи 46 Градостроительного Кодекса РФ, утвержденная Федеральным Законом №232-ФЗ и распоряжением Комитета по Градостроительству и Архитектуре от 15.08.2006 №515 гласит, что до начала проектирования арендаторы и собственники земельных участков, намеривающиеся осуществить реконструкцию или строительство объектов недвижимости, должны получить градостроительный план земельного участка.

Для разработки градостроительного плана земельного участка заявитель обязан предоставить ряд документов.

Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки – это нормативно – правовой акт, устанавливающий порядок землепользования и застройки, который основан на градостроительном зонировании. Зонирование – это деление городской территории на территориальные зоны и установление единого градостроительного порядка на каждой их них.
В большинстве развитых стран мира данный способ регулирования градостроительной деятельности принят давно, кроме того, он введен и довольно успешно применяется во многих городах России.
Градостроительный регламент, включая высотный, устанавливается вцелом для территориальных зон или для подзон, установленных явным образом.

Правила землепользования и застройки: проект

В г. Москве организована Комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки.
Комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Москвы уполномочена координировать действия органов исполнительной власти по подготовке проекта, рассматривать предложения об изменениях и дополнениях проекта правил землепользования и застройки, организовывать публичные слушания по проекту правил.
Установлен порядок и сроки подготовки проекта правил землепользования и застройки.
До декабря 2008 года Москомархитектура и префектуры административных округов должны были разработать первый экземпляр проекта. Затем Москомархитектура представил доработанный проект в Комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки, которая через месяц направила проект в Правительство Москвы.
В апреле-июне 2009 года были проведены публичные слушания, по результатам которых в проект были внесены изменения. В сентябре 2009 года проект был представлен в Правительство Москвы для принятия решения о направлении проекта в Московскую городскую Думу.

Правила землепользования и застройки Москвы: концепция

Согласно данной Концепции правила землепользования и застройки определяют правовой режим земельных участков и всего, что находится над или под ними.
Правила включают в себя общую и территориальную части. Общая часть правил землепользования и застройки закрепляет порядок применения правил и внесения в них изменений.
Территориальная часть правил содержит карты (схемы) градостроительного зонирования, которые определяют границы территориальных зон, подзон и градостроительные регламенты, устанавливающие: минимальные или максимальные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства; виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков; реконструкции объектов капитального строительства.

Особенности землепользования в Москве

В РФ для развития рынка земли и недвижимости, напрямую связанной с ней, идет непрерывный активный процесс создания законодательной базы: упорядочена регистрация прав на землю и сделок, связанных с земельными участками, существенно улучшена система земельных платежей, ее роль как стимулятора эффективного землевладения и землепользования повышается.
Город Москва является самостоятельным субъектом земельно-имущественных отношений Российской Федерации. Согласно Конституции РФ и Уставу г. Москвы земельная собственность существует в городе в двух формах:

Государственная собственность:

а) федеральная собственность, находящаяся на территории города Москвы (земельные территории, на которых располагаются строения, здания, сооружения, помещения, в которых размещаются органы законодательной, исполнительной, судебной власти РФ, Центральный Банк РФ и т. д.);
б) собственность города Москвы как субъекта Российской.

Частная собственность (земельные участки, принадлежащие юридическим и физическим лицам).

Виды землепользования

На сегодняшний день самым распространенным видом землепользования является аренда. По данным Москомзема площадь земельной территории, предоставленной в аренду, составляет 25953 га. Инвесторам после приобретения на конкурсах прав аренды предоставляется реальная возможность освоения земельных участков. На них строятся жилые дома, возводятся предприятия общественного питания, административные здания, торговые центры, центры техобслуживания, автостоянки, АЗС.
Арендатор земельного участка обладает правом передачи арендованного земельного участка в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления в пределах срока договора аренды. Субарендаторы имеют все права арендаторов земельных участков.
Кроме субаренды арендатор с согласия арендодателя имеет право передавать другому лицу свои права и обязанности по договору аренды (перенаем), вправе предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать в залог права на аренду, а также в качестве вклада вносить их в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ, в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Еще одним видом землепользования является постоянное (бессрочное) землепользование. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются федеральным казенным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям и органам государственной власти и местного самоуправления.
Статья 24 3К РФ предусматривает еще один вид землепользования – безвозмездное срочное (временное) землепользование (для социально значимых объектов).

В этом случае земельные участки предоставляются:
- юридическим лицам из муниципальных или государственных земель на срок не более одного года;
- юридическим лицам и гражданам из земель частного фонда на основании договора;
- гражданам из земель организаций в виде служебного надела.
Формы оплаты за землепользования в Москве – арендная плата и земельный налог.

Технический заказчик: функции

Технический заказчик ответсвен выбор площадки строительства, который осуществляется обязательно с привлечением генерального проектировщика.
Генпроектировщик от технического заказчика получает задание, утвержденное в установленном порядке.

Технический заказчик: функции в период строительства:

До начала:

оформление разрешения на строительство объекта
обеспечение источника электроснабжения
контроль результатов геодезических разбивок.

В период:

осуществление функций технического надзора за соответствием проектным решениям выполняемых работ и качеством
фиксация объема выполненных работ
подпись актов скрытых работ
по замечаниям авторского надзора проектной организации обеспечение контроля за выполнением работ.

Акт разрешенного использования

Акт разрешенного использования для осуществления реконструкции или строительства участка территории градостроительного объекта представляет собой документ, содержащий требования, условия и параметры разрешенного использования территориального участка с целью реконструкции либо строительства градостроительного объекта.
Акт разрешенного использования – это неотъемлемая часть решения о реконструкции или строительстве градостроительного объекта. Он должен утверждаться в составе решения.

Зачем нужен технический заказчик инвестору?

Кем может стать технический заказчик для инвестора: партнером, управленцем или исполнителем? Это зависит от целей самого инвестора. Он может поручить техническому заказчику лишь какую-то часть функций и оставить основные полномочия себе. И тогда технический заказчик будет для него простым исполнителем.Или же инвестор может полностью поручить выполнение всех согласований и ведение технического надзора. В этом случае служба технического заказчика будет сведена к управлению. И в любом случае для успешной реализации проектов заказчику и инвестору нужно быть партнерами.

Технический заказчик в строительстве

Какую роль играет технический заказчик в строительстве? Функции технического заказчика не сводятся к какому-то одному виду деятельности. Это комплекс мер, направленных на то, чтобы объект был построен качественно и в срок. А на раннем этапе реализации проекта деятельность технического заказчика сводится еще и к тому, чтобы данный строительный объект вообще получил право быть построенным.

Технический заказчик – для иностранных застройщиков

Любому иностранному застройщику на российской территории для успешной реализации строительного проекта необходимо найти двух главных специалистов: это технический заказчик и генеральный проектировщик.

Технический заказчик: функции

Технический заказчик руководит проектом на всех стадиях, курирует правильность выполнения всех работ, их соответствие утвержденному проекту строительства. Бывает и так, что уже на стадии реализации проекта возникает необходимость его корректировки. Это тоже входит в зону ответственности технического заказчика.

Градостроительный план: для чего он нужен?

Градостроительный план земельного участка составляется в соответствии с определенными правилами. Они были утверждены в Градостроительном кодексе, утвержденном в 2004 году. Цель составления градостроительного плана – перенести большинство необходимых согласований на предпроектную стадию. Четкое следование порядку подготовки градостроительного плана позволяет в будущем быстрее оформить построенный на участке объект.

Новые правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки устанавливаются для каждого города отдельно органами местной или федеральной власти. Они регламентируют процесс строительства и вводят единые, общие для всех стандарты. В результате это приводит к более упорядоченному росту застроек на территории города, помогает быстрее сориентировать застройщиков в допустимых нормах строительства.